【不動産売却】不動産売却で避けて通れない?取得費不明の場合に使う概算取得費とは!


不動産売却で生じた譲渡所得の算出を行うときは、売却によって得た収入からは売却手続きにかかった費用だけでなく、取得費とよばれる費用も差し引くことができます。

取得費は購入時にかかった費用を計上するものですが、ケースによっては概算取得費とよばれる費用をあてられる場合があります。概算取得費はどのような費用で、どんなケースで適用することができるのでしょうか。

概算取得費とすることができるのは売却額の5%相当額

不動産売却によって生じた所得に対してかかる税金の計算は、課税対象となる譲渡所得の算出を行うところからはじまります。

所得は収入から必要経費を差し引いて算出しますが、譲渡所得の算出時には、不動産の売却手続きに関連して売主が支払った費用と一緒に、取得費も差し引くことが可能です。取得費を算出する方法には実額法と概算法があり、後者の方法で計算された取得費のことを概算取得費といいます。

概算取得費は、売却額の5%に相当する金額となります。したがって、不動産の売却価格がわかれば、概算取得費はすぐに計算することができます。例えば、不動産が1,500万円で売却することができたと仮定すると、売却額の5%を計算すると75万円となり、この金額が概算取得費になります。

概算法は、不動産を購入した当時にかかった経費がわからない場合、つまりに実額法で計算できない場合に使用できます。購入手続きの中でかかった費用がわかる書類を紛失したり、誤って処分してしまった場合は、概算取得費を譲渡所得の算出で用います。

概算取得費が適用されないのはどのようなケースか

概算取得費が適用されないケースとしてまず挙げられるのは、概算取得費が実額法で計算した取得費を下回る場合です。租税特別措置法で、実額法と概算法の両方で取得費を算出可能な場合には、どちらか大きい方を用いることが規定されています。

購入手続きの中でかかった費用がわかる契約書や請求書、領収書などの書類が保管されている場合でも、概算取得費は計算する必要があるという点に注意が必要です。

また、書類をもとに正確な取得費を計算できない状況でも、概算取得費が適用されないケースがあります。それは、概算法より適した取得費の算出方法がある場合です。

例えば、政府が公表している建築着工統計のデータをもとに、建築年ごとに建物の構造別に1平方メートルあたりの工事費予定額を算出した「建物の標準的な建築価額」や、全国主要都市の宅地の中から選定した調査地点の価格を指数であらわした「市街地価格指数」を用いるのが適当と考えられる場合は、そちらを用いて取得費を計算し、譲渡所得の算出に用います。

取得費のルールを覚えて正しく譲渡所得を計算しよう

不動産売却時の譲渡所得の算出では、実額法と概算法のそれぞれで取得費を計算し、どちらか大きい方を用いることが法律で規定されています。したがって、概算取得費は取得時に実際にかかった費用が不明な場合はもちろん、わかっている場合でも使用する必要があります。

ただし、建物の標準的な建築価額や市街地価格指数など、他の方法で計算をした方が適当な場合は、そちらの方法で算出した費用を概算取得費の代わりに用います。

取得費の計算を間違えると、譲渡所得や税額を正しく算出できません。確定申告や納税の手続きに備えて、取得費計算のルールはよく確認しておきましょう。