【不動産売却】残債がある不動産の売却方法！抵当権の抹消とローンの返済について調べてみた

住宅ローンを返済中でまだ残債が残っている不動産を、住み替えなどの事情で売却したいという場合にはどうすればいいのでしょうか。実はローンが未完済で残債が残っている不動産であっても、いくつかの方法で売却することができます。

売却前に抵当権とローン完済の必要性を理解しよう

住宅ローンを利用して購入した家には抵当権がついており、ローンの返済ができなくなると競売によって売却されます。抵当権とローン完済の必要性は、完済ができなければ不動産が売られてしまうという点にあるでしょう。

ローンを完済してから売却ができればベストですが、急いで住み替えをしなければいけないなどの理由で即日の完済が難しい場合も多々あります。

ローン残債が残っていて抵当権がついていても、不動産の売却自体は可能です。自己資金での完済が難しい時には不動産を売却した利益で補填することができます。

ただし、売却価格がそのまま手元に残るわけではないため注意が必要です。不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用などを差し引くと、意外なほど手元に残らないことも考えられます。

売却益でローンの残りを完済することができなかった分は、自己資金で支払うのも良い方法です。不足分の資金を別途用意する必要がありますが、引き渡しまでに売却益と併せて支払えば抵当権の抹消が可能です。

抵当権とローン完済の必要性は、不動産を売却したい時に絡む問題です。資金繰りの悪化などでローン返済が難しくなってしまった場合は、任意売却という方法を選択することがあります。

任意売却とは不動産を売却する方法の一種ですが、一般的な売却とは異なりローンの返済が破綻した場合に債権回収のために行われます。任意売却とは基本的には債権者が選択するもので、売却金は残債の支払いに回され、払いきれなかった分は借金として残ります。

任意売却とは通常の完済が難しくなった時に選択される方法であり、通常には売却利益と自己資金で抵当権を抹消する方法が使われます。

なお、残債がある家を売却したのにマイナス分が出てしまった場合は、マイナス分の金額を所得税の計算から控除する特例が利用できます。マイナス分は譲渡損失と呼ばれるものですが、この特例は住替えには適用されないため注意しましょう。

不動産の価値は築年数が経過するごとに下がり、古い家の売却が成立しても、売却価格から諸経費を引くとが譲渡損失が出ることがほとんどです。譲渡損失を控除する特例は、節税のために利用することができます。

ローンの残債が残っている不動産であっても売却自体は行なえます。売却金でローンを完済すれば抵当権の抹消が可能です。売却金でローンの完済ができない場合には、自己資金で補填して抵当権を抹消しましょう。資金繰りの悪化でローンが返済できない場合には、任意売却で不動産を売却します。