【不動産売却】不動産売却の取得費とは? 取得費となるものを調べてみた


不動産の売却にあたって利益が生じたときは、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。このような税金の計算には、不動産を手に入れるときにかかった取得費と、売るときにかかった譲渡費用の両方を知る必要があります。

不動産の取得費になるものを知る

不動産を売却した際、売主は買主から売却代金を受け取ることになりますが、譲渡所得税はこの売却代金そのものにかかるわけではありません。売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いたものが利益ですので、さしあたって取得費がいくらになるのかを確認する必要があります。

この場合の取得費になるものとしては、不動産をもともと手に入れたときの購入代金、登録免許税・不動産取得税・印紙税などの諸費用、不動産会社への仲介手数料、整地費や建物の取り壊し費用、リフォーム代などが挙げられます。実は取得費になるものは個人と法人とで若干の違いがありますが、ここでは個人を前提としています。

また戸建て住宅やマンションなどの建物の場合には、取得費の算出にあたって減価償却の考え方を加味する必要があります。建物は築年数が経過すれば劣化して資産価値が減ってしまうものですので、建物の用途・構造・築年数に応じて償却を行います。

土地・建物一緒の場合や取得費不明の場合

不動産を購入した際の契約書に土地と建物の代金が別々に記載されていればよいのですが、多くの場合には土地と建物を一緒にしてトータルの金額のみを記載しているものです。このように土地・建物一緒の場合には、ひとまず土地・建物の代金を何らかのかたちで分割して取得費を出さなければなりません。

土地・建物一緒の場合の計算方法はいくつかありますが、もしも契約書に消費税額が記載されていれば、土地には消費税がかからないことを利用して、税額に対応する建物の代金を計算することができます。

ほかには国税庁が発表している建物の標準的な建築価額表から該当物件の新築年次・構造・面積に対応する建物の取得費を求め、トータルの代金から建物の取得費を差し引いた残りを土地の取得費とする方法があります。

さらに市町村が定めた固定資産評価額をもとに土地・建物の代金を按分する方法も使えます。もしも取得費不明の場合には、売却金額の5パーセント相当を概算取得費とすることができます。ただしこの概算取得費を採用した場合には、実際の取得費よりも不利になるケースがないわけではありません。

不動産の取得費を知る方法はさまざま

不動産を売却した際の譲渡所得税の計算において、その物件の取得費を知ることは不可欠です。取得費になるものは購入代金のほかにもいろいろとありますし、土地・建物一緒の場合の按分方法や取得費が不明な場合の概算取得費なども決まっています。