【不動産売却】不動産売却の基礎知識|売却にかかる税金と減価償却・節税方法を徹底解説
不動産をはじめ高額な設備などは、使用年数により経年劣化がおきる資産を帳簿上で処理する際には想定される価値の低下を年数で割る減価償却費の形で計上する必要があります。不動産売却の中では、減価償却の知識は必須になるので処理のルールや具体的な計算方法、これらを把握することは売却後の手続きをスムーズなものに変えることができます。
ここでは、不動産売買など取引の中での減価償却の基本ルールおよび計算方法を解説すると同時に減価償却とは何を意味するものか、活用方法と2種類の計算方法や節税に役立つ情報も解説していきます。
知っておきたい不動産の減価償却とは?
企業の中では、1年間に生じた取引を資産および負債に分類して帳簿への記録が求められます。不動産や高額な設備など、大きな資産の購入費用をそのまま負債で計上すればその年の損失額が増えてしまうので損益バランスが崩れてしまいます。毎年の経費を継続的に増やすことは、一定の節税効果への期待ができるので減価償却を適切に行うことは企業内のコストを抑えることができるわけです。
そもそも減価償却とは何か、これを簡単に説明する場合には減価償却とは経年劣化により価値が継続的に下がる資産を購入費用を段階的に経費にするなどの意味になります。仮に、1,000万円の不動産購入費用をその年だけで処理しようとすると帳簿上は損失が極端に大きくなってしまいます。
そこで、1,000万円の価値が1年間で100万円ずつ下がると仮定して毎年100万円ずつ費用の形で計上できれば損益のバランスを維持できる、これが減価償却のメリットと特徴です。
減価償却の活用方法と2種類の計算方法
不動産を売却するとき、そのままでは売却益が大きくなりすぎてしまうのえ損益バランスが乱れるリスクが出て来ます。不動産売却の減価償却を上手に活用することは事業所得および売却益を減らせる効果に繋げることができます。その結果、会社によっても効果的な節税に繋がって来るわけです。
節税効果をより高めるためには減価償却のパターンを理解しておく必要があるのですが、ここではその活用方法と2種類の計算方法の考え方をお伝えしておきましょう。活用方法と2種類の計算方法ですが、活用方法には建物価格の割合を高くする方法と耐用年数が短い不動産の2つに分けることができます。
一方、2種類の計算方法は定額法と定率法がありますが、かつては定率法による減価償却費も主流になっていた時代もあったけれども平成28年度の法改正以降は新築の不動産は定額法のみで定率法による減価償却は行うことができないとされます。
耐用年数が短い不動産物件を選択する
活用方法と2種類の計算方法の中で、不動産売却での減価償却の活用方法は節税効果への期待が高めになるのでそのやり方をしっかり学んでおけば大きな節税への可能性が高まります。
減価償却とは節税にも繋がる、これは事業所得-建物価格=課税対象額といった計算式の中で建物価格の割合を大きくすると課税額を抑える効果が出て来る、これにより減価償却は効果的に節税に繋げることができるなどが分かるのではないでしょうか。そのため、購入金額が大きな不動産を選ぶことは事業所得から差し引かれる金額も増えるのでトータル的な課税負担を最小限にとどめることができるわけです。
さらに、耐用年数が短い不動産を選択した場合も減価償却費による節税へ繋げることが可能です。なお、減価償却の節税だけを考えた場合経過年数が大きくて耐用年数との差が小さな不動産を数年おきに購入する、これは必要経費の比重を増すことができるので事業所得の課税額を軽減させる効果を期待できます。
減価償却費の計算方法とポイントについて
減価償却費の計算方法には定額法と定率法がありますが、それぞれ計算式が異なるため不動産の資産を所有する際には事前に把握することが大切です。
定額法の場合は、償却率に関係なく毎年一定額の費用の形で計上するのが特徴で、建物購入代金×0.9×償却率×経過年数の計算式で求めることができます。定額法は、毎年の減価償却費を一定にすることができるので長いスパンで経費を制御できて長期的な節税ができるメリットを持ちます。
定率法は、毎年同じ割合で減価償却費を計上する方法で、前期末の帳簿価額×耐用年数に応じて定められた定率法の償却率の計算式で求めます。
帳簿上の価格は物件を取得した年だけ取得価格になりますが、両者の大きな相違点は基準が取得価格になるのかそれとも帳簿価格になるのか、取得価格を基準にしている定額法は減価償却費の計算がしやすい、これも現在は定額法のみが認められている要因の一つといえましょう。
不動産を売却する前に減価償却費について考えておく
減価償却の活用方法と2種類の計算方法の中では、建物価格の割合を高くする活用の仕方と耐用年数が短い不動産を選んで活用するやり方について解説してきました。
また、2種類の計算方法には定額法と定率法があり現在は定額法のみが認められていることも併せて解説しましたが、不動産取引の中では査定価格や仲介手数料に意識が向きやすくなるけれども不動産を長期的なスパンの中で所有する場合は減価償却の知識は必須といえましょう。